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合創盈通李麒商業地產存活戰 好碼頭是關鍵
【長沙樓市12月開盤預告】
新浪樂居訊(編輯 夢田)在房地產市場打拼多年，從初出茅廬的銷售到叱吒風雲的總經理，合創盈通李麒憑著一股韌勁，迅速成為長沙商業地產操盤的後起之秀。但謙卑地他笑稱自己隻算"半路出傢"，而言談舉止間，卻透露著對長沙房地產市場敏銳的嗅覺力和前瞻性。
土信貸台中新社土信貸合創盈通總經理 李麒
談現狀：
商業地產過剩 同質化營銷陷"怪圈"
"長沙市場對商業地產的認知與其他城市有一定差距。"這是李麒對長沙商業地產現狀的最大感受。從操盤手法到整體開發理念，李麒認為本土房企與外來房企的確存在概念上的差距。
回憶三年前操盤的河西麓南商業廣場，李麒感慨不可同日而語。當年的營銷中心門庭若市，置業顧問應接不暇，前期並不需要大肆營銷，銷售便可一路飄紅。而如今，房地產已由賣方市場轉為買方市場，營銷手法和操盤方式需要更花心房貸新北烏來房貸車貸信貸台中東區車貸信貸思。
據不完全統計，長沙未來將有49座摩天大樓，16座5A級寫字樓，幾乎每個進駐長沙的大型房企均涉足商業地產，這一看似"稀缺"的蛋糕如今越做越大，甚至引來許多業內人擔憂，以娛樂聞名的長沙，商業地產卻直逼一線城市，這樣的"大躍進"將陷入何種困局？
"商業地產過剩已是不爭的事實。"李麒認為，一方面受制於開發商拿地指標，政府規定地塊裡需建設相應百分比的商業，導致商業地產開發量過多；另一方面，源於房企為避免受樓市調控的影響，自發地轉做商業地產，有意避開住宅產品的開發，降低投資風險。
但房企蜂擁進駐商業地產的後果，是導致產品同質化嚴重，集體陷入營銷"怪圈"。何解？李麒認為，而對商業地產來說，地段是首要考慮因素。如果某些房企決定做商業地產之前沒有因地制宜的進行考量，非但前景不樂觀，還將陷入困局--"餐飲非常好，電影院很火，但百貨服裝表現慘淡。"就連商業巨頭萬達廣場也逃不瞭這樣的宿命。如何走出這一"怪圈"？"長沙市場目前沒有達到多元的層次，不像北上廣深能容納不同風格和消費能力的客群，大眾消費或小眾市場才是長沙未來發展的突破口。"
談商圈：
未來五一商圈獨大 多個商業次中心並存
隨著城市的發展，新興片區梅溪湖、洋湖垸、濱江新城等地的房價愈演愈烈，土地成本被不斷刷新的同時，也激發著投資客的熱情。穿越半世紀的五一商圈，交通擁堵、停車難等弊端日益凸顯，而新城區人性化的商業設計似乎更受青睞。有業內人質疑，五年後，五一商圈的地位或被撼動？
"地段說白瞭就是人氣，做商業地產就需要人氣。"李麒直言，人氣決定商業地產的壽命。
"五一商圈未來的地位難以復制。"李麒認為，五一商圈集中瞭湖南省最優質的資源，是天然形成最合理的商圈。未來九龍倉問世、地鐵的通車，為五一商圈帶來新的發展契機。試問，這樣一個具備天時地利人和的商圈，誰能比擬？固然，城市的發展需要很多新商圈支撐，但不論這個城市如何發展變化，都將隻有一個最核心最獨一無二的商圈，好比上海的徐傢匯、武漢的漢口、香港的九龍......而五一商圈就是這獨一無二。
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- 未來商業地產"存活戰"
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-05/20073782104.shtml
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