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地產運營模式向制造業看齊
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房地產行業高毛利率的日子已經遠去。從招拍掛取代協議轉讓那天開始，這就是一個必然的結局。房地產與任何來料加工的制造業企業，或許並無本質的不同。隻不過與制造業不同的是，房地產的"料"更值錢彰化縣借款。
2004年之前，萬科還沒有成為行業老大，王石曾這樣評價當時善於協議拿地的合生創展，"合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦"。王石的稱 贊是有理由的，早在1998、1999年兩年，合生創展在廣州(樓盤)一地的利潤就超過萬科在全國5個城市的利潤總和。彼時，憑借與政府的良好關系及超前 的眼光，合生創展90年代就在天河區低價獲得瞭大塊土地。隨後在廣州城市中心的擴展過程中，合生創展獲利頗豐。
2004年，合生創展成為首傢銷售額破百億元的房地產企業，當時另外一傢銷售破百億的房企就是萬科。如今9年過去瞭，合生創展銷售額仍舊徘徊在百億元的門檻。2012年，合生創展銷售額仍僅為116億元，近乎原地踏步。
業內人士分析，合生創展的銷售業績裹足不前的原因，在於其老板不希望因為銷售過快而犧牲利潤率，相反，該公司希望在土地升值中獲得高額回報。然 而，由於過去數年裡，土地價格及資金成本水漲船高，房地產行業遭遇的政策調控也層出不窮，合生創展舊有的拿地模式及盈利模式，早已不適應多變的房地產市 場。
與之相反，一直以快速周轉為盈利模式的萬科及恒大地產，在這些年裡卻拉開瞭與合生創展的差距。萬科今年前十月銷售金額高達1458.5億元，超過去年全年的1412億元，創下歷史新高。而恒大地產今年1~10月，累計銷售金額已達912.7億元，年內破千億幾成定局。
如今，房地產行業的運營模式，已頗似一個資金密集型的制造業。房企依靠資金杠桿在土地市場高價競拍土地，然後盡早開工，快速建設。生產完"成品"後，又力爭在短時間內完成較高的去化率以便回籠資金。
萬科"住宅工業化"模式的成熟，為房地產工業化生產提供瞭一個可借鑒的方向。萬科一個項目在采用工業化建造後，從開工建設到完全封頂，並做好外 立面，用時僅僅5個多月。而采用傳統工藝的同類型項目，工期則可能要一年半左右。這種超高的周轉率可以讓萬科贏得更多時間和更多的總利潤，在別的開發商在 以"年"為單位安排建設周期時，萬科可以用"月"為單位。
另外，住宅工業化有一個最大的好處是可降低人工成本，大量減少用工數量。此外，工業化生產還可節約大量用水。這些成本在原來暴利的地產行業或許微不足道，但在未來，成本控制將成為房地產行業競爭的重要砝碼。
恒大地產的標準化運作模式也具有代表性，恒大集團通過標準化設計，使用標準化材料，加快瞭項目建設速度，縮短瞭建設周期，簡化瞭項目流程。這使得其從一個地買房子要繳什麼稅方性房企，迅速低成本擴展到全國市場。
由於一線城市地價日益高昂，房企的高財務杠桿運營已成為必需。地段決定一切，產品同質化愈發明顯的情況下，對房地產企業在運營中的精細化程度的 要求也會越來越高。這也就是為什麼萬科總裁鬱亮會提出，萬科要全面向制造業學習。如果說地產行業已經進入下半場，那麼下半場比拼的殺手鐧就是產品標準化和 精細化。向制造業學習，在地產業早已不再是口號。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-25/08132508670.shtml
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