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陳勁松中國房地產進入城市分化下半場
日前，由世聯地產主辦的"深圳下一個黃金年代--前海起航"高峰論壇在深圳落幕，世聯地產董事長陳勁松發表演講認為，中國房地產進入城市分化下半場。
如果說中國房地產的上半場是個單邊上揚的利好市場，那麼下半場意味著什麼？盡管各種房地產調控政策出臺，但國內地產商們這些年來依舊賺得盆滿缽滿，2013年整個行業銷售額上升30%。可另一方面，A股地產指數下跌11.75%。為什麼高速增長的行業，股票如此大跌呢？很多市場言論認為，房地產行業進入瞭拐點，之前單邊上揚的行情已經結束，房地產市場進入瞭下跌趨勢，甚至可能崩盤。但陳勁松認為，中國房地產下半場最主要的特點就是分化。他在世聯地產的報告中提出：中國房地產市場已經進入瞭高位平臺的時代，這個時代具有4個基本特征：一是總量在高位震蕩，即銷售額和銷售面積在高位震蕩；二是開工量的增速急劇下滑；三是待區劃量維持增長；四是結構分化。也就是說現在的房地產市場進入瞭一個總量增速下滑和震動階段，這個階段的市場具有不確定性，風險與機會都非常大。他同時提出，2014年，中國房地產將進入瞭準金融行業，同樣具備幾個特征：一是金融開始開放，利率市場化浮動大幕拉開；二是房地產的債、信托、基金上市，房地產金融交易所有可能出現；三是配套商成熟瞭，中國房地產各類配套開始成熟；四是地價的增長帶來瞭風險的急劇增長，這個風險主要在於資金的周轉。房地產進入準金融行業之後，城市分化將非常明顯。
據世聯統計，全國50個大中城市的房產銷售額占全國的50%，而全國另600多個城市占另外50%。其中，這50個大中城市中，前22個城市的銷售額占其總量的40%。結合房地產市場的特征、可持續收入、收入增長、GDP等因素綜合考慮，全國具有投資價值的100個城市可分為領跑型、潛力型、脆弱型、風險型。其中，北京、上海是領跑型城市，深圳、重慶、武漢等為領先型城市。
"領先型城市就是房地產市場與經濟發展很匹配。而脆弱型城市就是房地產市場發展很快，但城市人口和經濟沒有跟上。人口經濟不錯，房地產發展總量不匹配的，則劃分為潛力型城市。風險類城市則房地產市場特征不明顯，人口經濟也不好。"陳勁松認為，海口、呼和浩特、溫州等就是屬於風險型城市。針對不同類型的城市，陳勁松認為，一線城市未來是資產的故事，高位整理、富裕社會、房地產金融化，一線城市在這種情況下已經度過瞭城市危機期。"深圳是中國的紐約，是財富和底層保障兼顧的城市，內部也在分化，未來深圳還有進一步分化的空間。城市分化最基本的結論，國際都市核心區一般平均是93平方公裡，都市核心區的均價是國際級的，人均8萬美元，每平方米大概是9000美元。現在，中國一線城市的房價接近國際水平。國際都市邊緣區房價是中心區的40%左右，中國一線大概50%左右，略微偏高，也就是說中國的都市核心區的潛力隨著資產故事的來臨可能會進一步分化。"陳勁松介紹說。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/08312573298.shtml
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