樓市分化加劇 房企銷售壓力倍增
去年房企銷售和業績雙雙增長，而這種勢頭正隨著樓市"降溫"有所改變。由於銷售下滑、庫存高企，樓市分化正在不斷加劇，不少房企一季度銷售出現 明顯下滑。同時，由於結算收入增幅放緩，房企一季度業績釋放的動能也有所減弱。當前，樓市預期正在悄然變化，房企未來的銷售壓力已經明顯增加。
銀行網路標會貸款 業績增幅放緩
由於房企銷售和結算收入之間存在時間差，因此房企當期銷售情況並不完全計入當期業績。從目前的數據來看，不僅僅是一季度業績增速下降，由於一季度銷售額下滑，也將影響到房企未來的業績釋放能力。
同花順iFinD數據顯示，目前A股上市房企中，已經有53傢房企披露瞭一季報、業績快報或預告，其中有35傢公司業績出現虧損或同比下降，占 比超過六成。已經披露一季報的5傢房企凈利潤均出現不同程度下滑。其中，招商地產一季度實現凈利潤7.55億元，同比下降6.82%；大名城 (600094,股吧)實現凈利潤5716.71萬元，同比下降15.52%。從目前來看，多數房企由於結算收入下降或毛利率下滑，導致凈利潤出現負增 長，這也在一定程度上顯示出房企業績增長的疲態。
與業績相比，一季度房企的銷售情況同樣不容樂觀。數據顯示，目前已經有33傢房企公佈瞭一季度銷售業績，其中有16傢房企的銷售額出現下降，多 傢房企3月份的銷售增幅也有所放緩。包括保利、金地、華潤、合生創展(合生·麒麟社 合生·世界村)在內的多傢房企一季度銷售額出現同比下滑。其中，保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)(600048,股吧)1-3月實現簽約面積217.71萬平方米，同比減少23.66%；實現簽約金額280.71億元，同比減少 8.73%。
對於房企而言，銷售額是未來業績釋放的基礎。當達到結算條件時，將計入房企凈利潤，體現為房企的盈利能力。正是如此，銷售額增速放緩，將對未來房企業績釋放的能力產生直接影響。
銷售壓力加大
在信貸環境仍未得到改善的情況下，由於銷售下滑、庫存高企，房企未來的銷售壓力正在不斷加碼。
統計局數據顯示，3月末商品房待售面積為52163萬平方米，比2月末增加瞭766萬平方米。其中，住宅待售面積增加492萬平方米，全國樓市 整體庫存出現增長。3月份，一線城市新建商品住宅存銷比為10.5，相比2月份9.3的數值出現較大增長。事實上，自2013年3月份以來，存銷比就步入 瞭緩慢攀升的通道。僅從北京市場來看，目前住宅庫存重新回到6萬套以上，已經達到2013年9月以來的庫存高點。
庫存的不斷攀升，是樓市"降溫"的真實寫照。據偉業我愛我傢市場研究院統計，2014年4月上半月，北京市住宅成交總量為5271套，比3月下半月下跌瞭41.3%，比3月上半月下跌瞭27.3%。4月上半月北京市新房、二手房成交量均出現較大幅度調整。
除節假日因素外，在一季度市場成交低迷影響下，樓市觀望情緒正進一步加劇，部分原計劃入市的需求采取繼續觀望態度，加上信貸政策依舊偏緊、貸款審核更趨嚴格、利率優惠取消等因素的制約，改善人群和剛需車貸利率計算程式人群購買力有所下降，市場對樓市的看漲預期已悄然變化。
從供給端來看，由於2013年土地市場成交火爆，房企普遍采取快速周轉的經營策略，這就導致將有很大一部分去年拿地的項目在未來陸續進入供應。 僅從北京來看，合計有近40個項目將在4月入市，其中大部分為中低端商品房住宅項目。4月北京樓市供應集中釋放，這一供應規模也有望創下2013年來的新 高。在市場成交漸趨低迷的情況下，供給量持續上升將給房企銷售帶來更多壓力。目前有不少房企已經采取降價跑量的方式加快周轉，這也將進一步改變樓市的整體 預期。
總體來看，由於樓市分化加劇，三四線城市的"降溫"幅度更為明顯。在資金面趨緊的情況下，這些地區的房企出現調整的可能性越來越大。特別是部分 庫存嚴重、新增人口放緩的城市，銷售難度將更為明顯。相比之下，佈局在一二線城市的房企所面臨的壓力仍小得多，萬科等大型房企的業績仍然處於穩定增長的態 勢，這就使得房企間的分化更為明顯。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-19/09102695413.shtml
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